Mehrfamilienhaus mit QNG-Zertifizierung: So profitieren Kapitalanleger von Förderung und Steuervorteilen
Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage plant, stößt derzeit an vielen Stellen auf ein Kürzel: QNG. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist inzwischen mehr als ein Öko-Label – es ist der Schlüssel zu einem zinsgünstigen KfW-Förderkredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und zu einer attraktiven steuerlichen Sonderabschreibung nach § 7b EStG. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie beide Förderbausteine zusammenspielen und worauf Sie als Investor achten sollten.
Was bedeutet QNG für ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Gütesiegel, das vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vergeben wird. Zertifizierungsstellen prüfen dabei, ob ein Gebäude besondere Anforderungen an Treibhausgasemissionen, nachhaltige Materialgewinnung und Schadstoffvermeidung erfüllt. Vergeben wird es in den Stufen QNG-PLUS und QNG-PREMIUM.
Für Mehrfamilienhäuser gilt seit 2023 eine einheitliche Siegelvariante für Wohngebäude. Wichtig für Kapitalanleger: Das Zertifikat wird immer für das gesamte Gebäude vergeben, nicht für einzelne Wohnungen – und es setzt in der Regel ein Effizienzhaus-40-Niveau sowie eine Lebenszyklusanalyse voraus. Genau diese Kombination aus Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsnachweis öffnet die Tür zu den beiden folgenden Fördertöpfen.
KfW 297/298: Bis zu 150.000 Euro Förderkredit je Wohneinheit
Über das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ der KfW erhalten Sie einen zinsgünstigen Kredit für den Neubau oder Erstkauf. Die Kredithöhe richtet sich nach dem erreichten Standard:
- ✅ Bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit für ein Effizienzhaus 40 ohne QNG-Nachweis
- ✅ Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, wenn das Gebäude zusätzlich die Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“ erfüllt
Als Kapitalanleger nutzen Sie dabei das Programm KfW 298 – die Variante für Vermieterinnen und Vermieter, während selbstnutzende Bauherren das nahezu identische Programm 297 beantragen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Einheiten addieren sich die Förderbeträge je Wohnung, sodass sich bei größeren Objekten schnell sechsstellige Kreditsummen ergeben. Voraussetzung ist unter anderem, dass Sie eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten und – für die QNG-Stufe – zusätzlich eine Nachhaltigkeitsberaterin oder einen -berater einbinden, die die Antragsunterlagen bestätigen.
Die genauen Zinssätze ändern sich regelmäßig und werden von der KfW tagesaktuell veröffentlicht. Alle Details zu Fördervoraussetzungen, Konditionen und dem Antragsweg finden Sie direkt bei der KfW-Produktseite zum Klimafreundlichen Neubau (297/298).
§7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau mit QNG-Bezug
Neben der zinsgünstigen Finanzierung lohnt sich der Blick auf die steuerliche Seite. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt es, im Jahr der Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent zusätzlich abzuschreiben – und zwar oben auf die reguläre Abschreibung.
Für Bauanträge oder Bauanzeigen ab dem 1. Januar 2023 gilt eine wichtige Zusatzbedingung: Das Gebäude muss den Standard „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse“ erfüllen – nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Ohne QNG-Zertifikat entfällt die Sonderabschreibung für Neubauten in diesem Zeitraum also komplett.
Die wichtigsten Eckwerte im Überblick:
- ✅ Förderzeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029
- ✅ Baukostenobergrenze: maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – wird sie überschritten, entfällt die Förderung vollständig
- ✅ Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
- ✅ Nutzungsvoraussetzung: entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre
Besonders interessant für Kapitalanleger: Die Sonderabschreibung lässt sich mit der seit dem Wachstumschancengesetz eingeführten degressiven AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG) kombinieren. In den ersten vier Jahren addieren sich beide Abschreibungsarten, sodass insgesamt deutlich mehr als die reguläre lineare AfA von 2 bis 3 Prozent pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden kann.
Rechenbeispiel: Was die Kombination für ein Mehrfamilienhaus bedeutet
Ein – rein fiktives – Rechenbeispiel macht den Effekt greifbar: Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen à 80 Quadratmetern (320 Quadratmeter Wohnfläche gesamt) wird für 4.200 Euro pro Quadratmeter errichtet, also für 1.344.000 Euro. Damit liegt das Vorhaben unter der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro/m² und ist grundsätzlich förderfähig.
Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird die Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro/m² gedeckelt, hier also auf 1.280.000 Euro. Bei 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre ergibt das 256.000 Euro Sonderabschreibung insgesamt. Parallel dazu greift die degressive AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Buchwert der vollen Herstellungskosten – in den ersten vier Jahren summiert sich das auf rund 249.000 Euro.
In Summe lassen sich in den ersten vier Jahren also rund 505.000 Euro abschreiben – das entspricht etwa 38 Prozent der gesamten Herstellungskosten. Ab dem fünften Jahr läuft nur noch die degressive AfA weiter, da die Sonderabschreibung nach vier Jahren endet. Ob und wann sich danach ein Wechsel zur linearen AfA lohnt, hängt vom Einzelfall ab – eine pauschale Zehn-Jahres-Quote wollen wir Ihnen deshalb an dieser Stelle bewusst nicht nennen.
Wie hoch der tatsächliche Steuervorteil in Euro ausfällt, hängt zusätzlich von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Für eine verlässliche Berechnung Ihres individuellen Falls empfehlen wir, gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die genauen Zahlen durchzurechnen.
Vorteile für Kapitalanleger auf einen Blick
- ✅ Doppelte Förderung: zinsgünstiger KfW-Kredit und Steuervorteil lassen sich parallel nutzen
- ✅ Höherer Kreditrahmen: 150.000 statt 100.000 Euro je Wohneinheit durch das QNG-Zertifikat
- ✅ Liquiditätsvorteil in der Anfangsphase: mehr Abschreibung in den ersten Jahren senkt die Steuerlast früh
- ✅ Zukunftssichere Vermietbarkeit: energieeffiziente, zertifizierte Wohnungen sind bei Mietern und beim Wiederverkauf gefragt
Gibt es auch Nachteile oder Aufwand?
Ehrlichkeit gehört für uns dazu – und ja, es gibt Punkte, die Sie vorab kennen sollten. Die QNG-Zertifizierung verursacht zusätzliche Kosten für Nachhaltigkeitsberatung, Lebenszyklusanalyse und die Zertifizierungsstelle selbst. Diese Mehrkosten sollten Sie in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung einplanen.
Bei § 7b EStG gilt außerdem: Wird die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro/m² auch nur um einen Euro überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig und rückwirkend – hier ist präzise Kostenkontrolle gefragt. Ein Bundesfinanzhof-Urteil aus dem Jahr 2025 hat außerdem klargestellt, dass ein Abriss mit anschließendem Neubau nicht als förderfähiger Neubau gilt. Und schließlich bindet die zehnjährige Vermietungspflicht Kapital: Wer vorzeitig verkauft oder die Nutzung ändert, muss mit einer Rückforderung der Sonderabschreibung rechnen.
Auch bei der KfW-Förderung lohnt der Blick ins Detail: Förderstufen, Zinssätze und Budgets werden regelmäßig angepasst und stehen unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel – ein Rechtsanspruch besteht nicht.
Fazit: QNG als Türöffner für zwei starke Förderinstrumente
Ein QNG-zertifiziertes Mehrfamilienhaus verbindet ökologisches Bauen mit handfesten wirtschaftlichen Vorteilen: einem höheren KfW-Förderkredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und einer spürbaren steuerlichen Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Wer als Kapitalanleger frühzeitig plant, den Standard Effizienzhaus 40 einhält und die Kostenobergrenzen im Blick behält, kann beide Förderwege parallel nutzen und die Rentabilität seines Bauvorhabens deutlich verbessern.
Mehr zu den Möglichkeiten eines Mehrfamilienhauses als ökologisches Fertighaus sowie zu weiteren Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie auf unserer Website.
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